핼리팩스 부동산 구입관련 짧은소식

한동안 이 카테고리에 글을 안 올리고 있었습니다. 블로그가 나름대로 몇년 되다보니 매너리즘이 찾아오기도 했었고, 실제로 인구 50만도 안되는 배고파서 랍스터나 잡아먹고 사는 대서양 연안의 소도시에 한글로 전할만한 소식이 그다지 많지 않기도 해서라고 애써 이유를 찾아봅니다. 그럼에도 수많은 한국인들, 또는 적어도 한국어를 읽을수 있는 분들이 많이 블로그를 찾아줘서 며칠전에는 정말 오랫만에 하루 방문자수 1천명을 돌파하기도 했었습니다. 블로그에서 무슨 수익이 나는것도 아니지만 정보성 블로거의 입장에서는 상당히 흐뭇한 일입니다. 

그래서 오랫만에 메인 분류에 캐나다 동부의 핼리팩스에서 부동산 구입할 때 필요할것 같은 정보를 포스팅합니다. 사실 최근에 잘 아는 지인이 핼리팩스로 이주하면서 부동산 알아보는 것부터 대출받는 것까지 틈틈이 도와주다 보니 그런대로 최신의 정보가 쌓여서 여기에 적는 이유이기도 합니다. 그러나 금융, 대출같은 것들은 상황에 따라 큰 차이가 날 수도 있기 때문에 이 포스팅은 하나의 최근사례로만 파악하시기를 권해 드립니다. 

얼마 지나지 않은 예전에는 New to Canada 라고 해서 신규 이민자들을 위한 금융지원 프로그램이 대형은행마다 다 있어서, 주택구입시 좋은 조건으로 대출도 받을수 있었고 신용카드도 괜찮은 한도로 즉시 발급받을 수 있었습니다만 지금은 거의 다 사라졌습니다. 구체적으로는 작년말부터 올해초까지 BMO, CIBC, RBC 은행의 이민자프로그램이 중단되었고 지난달에는 Scotia뱅크의 이민자플랜 중에서 모기지론 지원부분이 중단된 상태입니다. 

개인적으로는 은행으로 취급하지 않고 있는 TD에서만 아직까지 New To Canada 프로그램이 남아있는 상태이지만 언제까지 유지될 것인지는 대단히 의심스럽습니다. 그나마 TD에서도 지원대상을 예전보다 대폭 축소해서, 현재로서는 "캐나다 입국 후 3년이내의 영주권자" 를 대상으로만 하고 있습니다. 즉 캐나다에서 대학과정을 수료하고 영주권을 취득하는 경우 등은 이론적으로 3년이내에 PR취득이 불가능하기 때문에 TD의 지원대상이 아니며, 한술 더 떠서 캐나다에서의 소득이 조금이라도 있는 경우에는 소득금액에 관계없이 신규이민자로 취급하지 않고 소득증빙으로만 대출이 가능합니다. 제가 TD를 은행으로 취급하지 않는 이유가 바로 이런 후진적, 약탈적인 금융행태 때문이기도 하고, 타 은행 대비해서 한국계 직원들의 *생략* 이기도 해서 저는 주변에 TD를 추천하지 않습니다.

그래서 이런 점들을 종합하면 현재 캐나다 주요 금융기관의 신규이민자 대상의 모기지론 혜택은 사라진 것과 같습니다. 

조금 작은 금융기관 중에서는 그런대로 HSBC에서 이민자 대상의 모기지론이 가능하며, 캐나다 신한은행은 폐지, 캐나다 하나은행은 아직 가능한 상태이지만 세군데 모두 핼리팩스에 지점이 없어 실질적으로 이용이 불가능한 상태입니다. 

그럼 2018년 9월 기준으로 핼리팩스 소재 금융기관(모기지 브로커 포함해서)에서 부동산 구입시 모기지론을 받을 수 있는 사례를 정리하니 사례로서만 참고하시고 확실한 것은 금융기관 또는 브로커를 통해 사전승인을 받으면서 확인하시기 바랍니다. 이 블로그에 신용점수나 신용카드 등에 대한 포스팅도 여러 건 있는데, 특히 신용카드를 발급받아서 조금씩 꾸준히 사용하고 각종 연체를 하지 않는 것만으로도 좋은 개인 신용점수를 유지할 수 있으며, 신규이민자플랜이 없어진 지금에 와서는 신용평가점수만큼 대출에 영향을 주는 요인을 찾기 어려우니 혹시나, 아직까지도 캐나다 로컬 신용카드 한장 없이 주구장창 데빗카드나 외환카드 롯데카드 이런것만 긁고다니는 사람이 있으면 블로그 포스팅 참고해서 캐나다 신용생활의 첫 단추를 잘 끼우시길 바랍니다. 

1. 영주권자 대상 모기지론 조건

-영주권 취득일자로부터 3년 이내라면 최소 다운페이먼트가 20% 또는 35% 요구되며, 금융기관에 따라 소득증명이 없어도 모기지론 취급이 가능할 수 있습니다. 

-영주권 취득일자로부터 3년이 지난 경우라면 대출심사시 캐나다인과 동일하게 취급하여 다운페이먼트 5% 및 크레딧체크와 소득증빙이 필요합니다. 

2. 영주권자가 아닌 경우 모기지론 조건

-공통적으로 35% 다운페이먼트 요구됩니다. 

-워크퍼밋 소지자는 2개월 이상의 급여기록이 필요하며, 페이슬립 대신에 bank statement도 가능할 수 있습니다. 

-학생비자 소지자는 한국 국세청에 신고된 최근 2년간 소득금액증명서가 있다면 대출심사가 가능하지만 승인가능성이 높지는 않습니다. 만약 학생이면서 캐나다 신용관리를 잘 해온, 신용점수 750이상쯤 되는 사람이라면 소형금융사를 통해 1년치 PIT 잔고증명을 통해 소득증빙 없이 모기지론 취급이 가능한 경우가 있습니다. 이 경우에 승인금리는 아무래도 프라임에 1%에 가까운 가산이율이 붙는 것으로 알고 있습니다만 소득증빙이 필요없기 때문에 부동산시장에 대한 확신이 있다면 나쁘지 않은 조건이 될 수 있습니다. 

3. 관광비자의 경우 모기지론 조건

-시중은행에서 모기지론 취급이 거의 불가능합니다. 

-다만 50% 다운페이먼트시 모기지브로커를 통해 대출승인이 가능할 수 있으나 좋은 조건으로 승인되지는 않습니다. 

4. 모기지론 필요없이 100% 현금구매시

-당연히 가능하며, 다만 송금액이 개인별 송금한도를 넘기 때문에 한국 국세청을 통해 자금출처를 소명한 후에 송금취급이 가능합니다. 

-대부분의 경우에 국세청에서는 자금출처확인서로 처리하는데, 관할세무서에 미리 전화해서 송금액을 알려주면 담당직원이 상황별로 절차를 안내해 줍니다. 금융자산이라면 잔고증명서로, 부동산 매각대금이라면 매매계약서, 전세보증금이면 전세계약서와 입금내역이 필요하며 사본도 상관없습니다. 다만 주의할 점은 현재 은행계좌의 잔고범위에 한해서만 자금출처확인서 발급이 가능하며, 곧 입금될 것으로 예상되는 금액에 대해서는 불가능합니다. 

-한국에서 송금시 동네지점보다는 대형은행의 유학이주센터, 글로벌뱅킹센터 등의 특화된 점포를 이용하면 경험많은 은행원들의 도움을 받을 수 있습니다. 

모기지 조건은 대략 위와 같으며 개인별로 크게 차이가 날 수 있습니다. 아울러 핼리팩스 주택시장 분위기는 전년대비 약간의 상승세가 있는 정도로 느껴지며, 아직까지는 매수자 우위의 시장이라고 보여집니다. 다만 상업용 부동산에 있어서는 주거용보다는 큰 폭의 상승이 있는 지역도 있습니다만 중국인 사이의 자전거래(cross trading)가 포함돼 있어서 전체 상업용 시장을 판단하기에는 약간의 어려움이 있습니다. 

다만 관심을 두어야할 사항이 중국-핼리팩스 직항노선의 성사여부로, 작년에 맥닐 주지사가 중국대사와 면담시 상호 필요성에 공감대를 갖는 분위기였지만 아직까지 구체적인 진행상황은 알려져 있지 않습니다. 맥닐 주지사가 중국을 여러번 방문하면서 가끔 일본과 한국에도 방문하기는 하지만 특히 중국시장에 공을 들이고 있는것으로 보이며, 만약 중국 직항노선이 성사된다면 아마 주거용 부동산도 영향을 받을것으로 판단됩니다만 밴쿠버나 토론토의 주택시장과 같은 상승세가 유입될 가능성은 개인적으로 없다고 보며, 더욱이 토론토 주택시장은 현재 장기적 둔화국면이 예상되고 있는데 이것은 어려워진 모기지론 조건과 금리인상 때문으로 보입니다. 아직까지 밴쿠버 부동산은 약한 강세를 보이고 있지만 거래량 자체는 이미 하락세를 보인지 오래된 점도 참고하시기 바랍니다. 유가증권시장에서는 거래량이 주가에 선행한다는 불변의 진리가 있습니다만 부동산에서는 어떤지 모르겠습니다.